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ACHETER A MIAMI
 


DOSSIER : ACHETER A MIAMI


OBJECTIF :

Lier un partenariat solide avec un acteur local majeur, bi lingue permettant de sécuriser la procédure de recherche de bien, de financement, d'acquisition et de gestion.
Présentation du broker : comme en France, le métier d'intermédiaire en immobilier est très réglementé, notre broker partenaire répond à toutes les exigences dictées par la loi de l'Etat de Floride.
Miami Invest Broker dirigé par Monsieur Pierre De Agostini (Français installé aux USA depuis vingt ans) est notre correspondant en Floride.
A la tête d'environ 10000 appartements en stock, il saura vous trouver du sur mesure.

Son groupe nous permet de vous apporter à Miami, un service de recherche de biens et de financements sur mesure.
Son groupe peut assurer la gestion locative de votre bien.
Les banques partenaires du groupe, nous permettent de vous ouvrir un compte courant en Floride sans vous déplacer afin de fluidifier au mieux votre opération.
Ce broker présente l'énorme avantage de réunir autour de la question immobilière toutes les compétences nécessaires à la finalisation et la gestion de votre opération. Avocat, expert comptable etc…


Objectif patrimonial :


Un outil de diversification à court et long terme incontournable, à ajouter dans votre portefeuille ; pour ceux qui pensent à diversifier leurs revenus de retraités, face aux marchés actions en dégringolade.
Un investissement bénéficiant du package complet qui vous permet de dormir sur vos deux oreilles.
Un investissement dont vous pouvez jouir si vous avez opté pour une location mensuelle dans un « bulding » où elle est autorisée.


Approche macro-économique :


Dans un environnement favorable ou pour la première fois aux USA la conjonction de deux facteurs se réalise, pour permettre d'investir aux meilleurs coûts.
Premier facteur : La crise des 3subprimes3 a fait chuter les prix de l'immobilier.
Deuxième facteur : le taux de change en faveur de l'euro nous permet de compter sur une sous évaluation des biens accrue.


SOMMAIRE :
I L'offre du marché :
- L'ancien et le pré construit
- Nomenclature des appartements :
- Notre sélection :
II La procédure d'acquisition :
- Les intermédiaires de l'opération :
Edelweiss conseil
Miami invest broker
- L'Etat de Floride
- L'avocat, l'assurance du titre
- La banque
III Les coûts d'acquisition.
- Broker vendeur et Broker acheteur
- Frais de « closing »
- Edelweiss Conseil
-Frais de séquestre
IV La gestion locative :
- Le groupe assure la gestion locative attentions aux CONDOS RULES
VI La fiscalité :
- Vos revenus locatifs :
- La revente :


I L'OFFRE DU MARCHE :


L'ANCIEN ET LE PRE CONSTRUIT :

L'offre regroupe aujourd'hui aussi bien de l'ancien que du neuf, la procédure d'achat est identique. Elle met en œuvre l'action du broker du vendeur et de l'acheteur, le rôle de l'avocat est important pour assuré la sécurité de l'acquisition, c'est lui notamment par qui l'investisseur souscrit l'assurance de son titre de propriété, qui assure une jouissance paisible de votre bien.
A noter que le service du cadastre et des hypothèques n'existe pas aux USA.

Le pré construit peut s'assimiler avec la vente en VEFA, vous achetez sur plan votre appartement,
La différence est que vous réservez votre appartement en faisant un « déposit » de 20 % à 30% à la signature te vous soldez le reste à la livraison.
Le « developper » met environ 3 ans à livrer l'immeuble (tour de centaines d'appartements), et des que l'immeuble est entièrement vendu sur plan une première fois, la loi américaine autorise à ce qu'il soit remis en vente ; vous pouvez ainsi spéculer sur une base de cent avec un apport de 20% ou 30 %. Ainsi sur trois années l'immeuble peut changer plusieurs fois d'acquéreurs.
On trouvera actuellement des immeuble livrable dont les dépositaires ne peuvent honorer le solde de leur engagement, vous pourrez ainsi faire un investissement judicieux dans du neuf en deuxième ou troisième main.

NOMENCLATURE DES APPARTEMENTS :

Les appartements répondent à la nomenclature suivante :

- Studios : en moyenne 60 m2.


- ONE bedroom : une chambre / une salle de bain, environ 80 m2. (équivalent au T2).


- TWO bedroom : deux chambres / deux salles de bain, environ 110 à 120 m2 (équivalent au T3).


- THREE bedroom : trois chambres / trois salles de bain, environ 150 à 160 m2 (équivalent au T4).

Les surfaces annoncées s'entendent sans les terrasses et balcons, les prix annoncé s'entendent toutes surfaces comprises sauf frais d'intermédiation et de vente que l'on verra plus bas.
(Pour information : divisez la surface annoncée en pied par 10 pour avoir la surface approchée en m2).

STANDING (amenities) :


Le standing des immeubles est souvent étonnant, ceux-ci comprennent : la salle de réception, la salle de sport, la piscine avec le Pool House, le parking avec le service de valet pour les essentielles.

Les appartments sont entièrement climatisés et le plus souvent livrés avec cuisine équipée ( plaque, four, frigo, machine à laver la vaisselle et le linge, séche linge).

NOTRE SELECTION :

En relation avec notre broker, nous mettrons en ligne chaque semaine une sélection d'offres représentant de réelles opportunités d'investissements A PRIX CASSES.
Au-delà des opportunités ponctuelles nous avons accès à un stock d'appartements sur les « BULDING » suivants :


EVERGLADES ON THE BAY : Face BAY SIDE.
FIFTY BYSCAYNE : Près de l'hôtel Intercontinental.
ICON BRICKWEL : Développé par Philippe STARCK.
LE 1800 CLUB : Sur la baie en jonction directe avec DOWN TOWN.
FLAMINGO : Tour Sud à South Beach.
MARINA BLUE : Down Town

II LA PROCEDURE D'ACQUISITION, LES INTERMEDIAIRES DE L'OPERATION :


EDELWEISS CONSEIL :

SARL spécialisée en gestion de patrimoine, titulaire d'une carte d'agent immobilier délivrée par la préfecture de Savoie, est le professionnel de l'immobilier français qui vous accompagne dans votre investissement et vous apporte toute la sécurité juridique du système français qui n'a, d'ailleurs, rien à envier au système américain, très réglementé également.
Edelweiss Conseil travaille pour vous, sous mandat de recherche, vous la mandater pour vous trouver un bien correspondant à votre choix en terme de positionnement géographique, de confort, de budget et d'objectif patrimonial (jouissance privée ou recherche de revenus fonciers).

MIAMI INVEST BROKER :

Lorsque nous vous avons identifié, avec l'aide de la sélection d'offres, de notre partenaire américain, l'appartement qui vous convient, nous établissons un mandat de substitution au bénéfice de Miami Invest Broker qui se saisit de votre investissement et va vous accompagner jusqu'au bout de la procédure d'acquisition immobilière, qui vous sera décrite ci-dessous.
Il vous assiste dans le choix définitif de votre appartement.
Il vérifie avec vous l'état du règlement de co-propriété (CONDO RULES) de l'immeuble dans lequel se trouve votre appartement et s'assure qu'il est en adéquation avec la jouissance du bien que vous envisagez de faire.
Il vous aide le cas échéant à monter votre dossier de financement.
Il vous donne une solution de gestion locative du bien (Installation téléphone, compteur électrique etc…).
Il vous accueille à Miami pour visiter et signer votre achat, rassurez vous il parle parfaitement le français.
Il coordonne le travail des divers experts (avocats, experts en immobilier et autres…)

L'ETAT DE FLORIDE :

L'Etat de Floride intervient dans toutes les transactions immobilières, car pour chaque vente, il est saisi pour donner une valeur fiscale de votre appartement.
C'est cette valeur qui déterminera l'assiette de l'impôt foncier levé par l'Etat sur votre bien.
Cette expertise gouvernementale est un bon moyen de vous rendre compte de la bonne affaire que vous êtes en train de réaliser ou non.

L AVOCAT, L ASSURANCE DU TITRE FONCIER QUE VOUS ACHETEZ :

Ce professionnel du droit suit à vos côtés toute la transaction.
Il effectue une recherche sur l'historicité du titre de propriété que vous vous destinez à acheter.
C'est par son intermédiaire que vous souscrivez une assurance titre qui vous assurera pour toute la durée de votre propriété de la jouissance paisible de votre bien.

LA BANQUE :

Avec 20 à 30 % d'apport, il est possible de constituer un dossier de financement.
Le dossier à monter ressemble pour beaucoup aux dossiers des banques françaises.
Il vous sera demandé notamment :
- Trois derniers relevés de banque.
- Une lettre d'expert comptable certifiant vos revenus pour les gérants comme pour les salariés + 3 dernières fiches de paies + attestation fiscale.
Il est à noter que votre première résidence secondaire en Floride sera plus aisée à financer que les suivantes, alors profitez en si vous envisagez d'acheter plusieurs biens aux USA.

Il est à noter que vous pouvez acheter en nom propre ou en LLC.
Attention, un financement sur une LLC nouvellement créé sera plus difficile que sur un nom propre.


III LES COUT D'ACQUISITIONS.

LE BROKER DU VENDEUR, LE BROKER DE L'ACHETEUR :

Dans toutes transactions immobilières aux USA chaque partie à l'acte, a son broker. Il se partage égalitairement la commission de transaction fixée à 6%.

LES FRAIS DE "CLOSING" :

Ces frais correspondent à nos frais de notaire français, ils englobent les frais des différents experts intervenant au dossier notamment ceux de l'avocat et du coût de l'assurance du titre.
Ils s'élèvent en moyenne à 4 % ce qui est bien inférieur à nos frais de notaire français.

EDELWEISS CONSEIL:

Les frais de recherche facturés par Edelweiss Conseil à l'investisseur varient de 4 à 6 % selon le montant de l'investissement.

LES FRAIS DE SEQUESTRE :

Lorsque vous signez votre offre d'achat chez votre broker, vous devez verser 5% au titre du séquestre. Ce séquestre est encaissé par le broker du vendeur.
Si le vendeur accepte votre offre on vous demandera de verser 5 % supplémentaires à l'acceptation de l'offre.

Ces 10 % viennent en déduction de votre apport.

Soyez rassurez, toute offre d'achat est signé sous conditions suspensive d'obtention de financement d'une durée minimale de 45 à 60 jours.


TOTAL DES COUT D'ACQUISITIONS : AU MINIMUM 14 %, AU MAXIMUM : 16%


IV LA GESTION LOCATIVE :

Le groupe du broker assure la gestion locative.
Le service de gestion locative est assuré comme en France, que cela soit de la gestion classique ou saisonnière, il vous en coutera 10 % des revenus bruts fonciers.
Attentions aux CONDO RULES (règlements de co-propriété) de votre immeuble, certains autorisent la location au mois, d'autres pas du tout et n'autorisent que deux locations par an ou même qu'une location tous les 15 ans.
Veiller à bien connaître les charges de co-propriété.


VI LA FISCALITE :

VOS REVENUS LOCATIFS AUX USA :

Vous avez la possibilité d'ouvrir un compte bancaire aux USA avec une carte mise à votre disposition.
Ce compte peut très bien vous servir pour le versement de vos éventuels loyers.

Il vous faudra faire application de la convention fiscale entre les USA et la France et déclarer vos revenus fonciers dans votre déclaration de revenu des personnes physiques en France.

LA REVENTE :

En cas de revente de votre bien, pour être assuré d'être payé sur la plus value, le fisc américain fait une retenue à la source de 10% du prix de vente,dans la seul hypothèse ou vous êtes propriétaire personne physique, ce n'est pas le cas si vous avez acheté en LLC (Limited Liability Corporation).

L imposition de la plus value immobilière est variable suivant votre tranche de revenus dans votre pays de résidence.

Elle répond à deux hypothèses :
- si vous revendez avant 12 mois : elle est de 35 % maxi.
- Si vous revendez après 12 mois et un jour : elle est de 15% maxi.

BONNE INVESTISSMENT A MIAMI


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Sélectionnez vos critères de recherche, et trouvez l'offre qui vous correspond le mieux. Si aucune offre ne vous convient n'hésitez pas à nous contactez afin que nous vous aidions à trouver la maison ou l'appartement de vos rêves.

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Surface habitable : De à m2
Surface terrain : à m2
Prix : De à
 
   
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